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部分城市“冻结”楼市的影响分析

(2017-09-29 10:54:36)

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不到两天,8城出台楼市调控政策

国内各地紧缩楼市政策不断出台,除了起到“定向加息”作用的提升房贷利率政策外,行政式的限购限售政策也在不断出现。

9月22日晚至23日,长沙、重庆、南昌、南宁、贵阳等多地同时出台限售政策,其中,重庆、南昌新购买商品房限售2年;南宁限售升级,法人单位购买二套及以上住房限售2年;长沙限售3年,同时收紧限购政策;贵阳即日起购买新建商品住房3年内限制转让;西安新政指出,商品房调整价格前要向物价局申报。

石家庄新政指出,非本市户籍居民家庭限购1套且需缴纳连续三年社保,本市居民新购商品房5年内不得上市交易;武汉叫停“全款购房可优先选房”,开发商违反将被严惩。不到两天时间里已有8城出台楼市调控政策。

部分城市“冻结”楼市的影响分析

在北京、上海、深圳、广州等一线城市,房地产限购、房贷“定向加息”的政策早已实行。随着房地产信贷的收紧,8月全国房贷利率继续上升。

数据显示,8月全国首套房平均利率创下历史新高,达到5.12%,这是自2016年以来首次突破5%大关;相当于基准利率1.04倍,环比7月上升了2.47%,为连续8个月上升;同比去年8月的4.44%,上升了15.35%。

现在限购、限售、“定向加息”的政策扩大到二、三线城市,意味着国内有相当一批城市的房地产市场,事实上在朝被“冻结”的方向发展。

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官媒对“冻结”政策的公开肯定

对于这些打击力度很大的硬政策,官方媒体公开对“冻结”表示支持。《证券时报》头版文章称,楼市限售是为了坚决防范系统性金融风险。现在正是加快改革的有利时期,保持人民币汇率基本稳定,配合楼市等人民币资产的“冻结”,宏观经济实现了基本稳定。

该报还认为,通过锁定房贷资产,短期内不让它交易,可以有效挤出投资投机性购房需求,稳定供需,稳定市场预期。而恰到好处的限售年限,可以有效培育潜在购房者的购买力,也为未来政策调整留足了空间。

部分城市“冻结”楼市的影响分析

还有分析称,通过限售还可防止资金外流,稳定人民币汇率,为实体经济改革与复苏提供更长时间的窗口期。还有券商的研究称,近日加入限售大军的七座城市,限售年限正好是这些城市的居民凑齐一套普通住宅首付需要的时间。

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对未来房地产市场及中国经济影响

上述对“冻结”政策的公开肯定和对政策影响的诠释,在一定程度上代表了政策层面的意图。到目前为止,国内限制房地产的格局逐渐清晰了,深度贯彻“房子是用来住的,不是炒的”的指示。这种政策思路,对未来国内房地产市场将产生很大的影响,也将对中国经济产生值得重视的影响。

首先,全国一二线城市和部分三线城市出台的限售、限购政策,将在事实上冻结一部分市场交易,大部分缺乏购买力的三线城市、四线城市,则会继续放开购房,推动“去库存”工作。要指出的是,城市能级越高、城市越大,限制政策越严

其次,购房后最低时间的限售意味着,政府“要求”居民持有房地产,不鼓励炒作。不过,这也会产生一个问题——居民持有的房产将面临房地产税。从前述各个城市的限售期来看,从2年、3年至5年,最长达到8年。按我们的估计,出台房地产税也就是这2-3年的事。如果一部分楼市交易被冻结,意味着有相当一批已持有的房地产会静待房地产税来“收割”。

部分城市“冻结”楼市的影响分析

第三,进一步驱离资金离开房地产领域。房地产在国内是承载过剩流动性的重要领域,在现有的限购、限售政策之下,资金会流出房地产市场。这些资金流到哪里去?如果有其他的替代投资领域,政策上也持开放准入状态,则有可能吸引来自房地产领域的资金进入。

但如果其他领域的市场开放做得不够,可投资的资产不足,则有可能导致一批资金流出中国市场。在政策上,开放哪些市场?如何放开市场?如何让投资者安心投资?这些问题就变得现实而重要!

第四,对经济将会产生一定负面影响。设限城市的房地产市场会趋于冷淡,税收减少。从全国看,设限城市增多、房地产市场交易低迷,会直接影响国内房地产市场的投资,造成房地产经济的萎缩,最终对经济稳定产生一定的负面影响。

部分城市“冻结”楼市的影响分析

国家统计局曾研究显示,房地产投资每增长10个百分点,综合贡献推动GDP增长1个百分点。2000-2012年,我国房地产投资年均增长24.5%,以此计算,房地产市场发展对中国经济增长贡献为2.45个百分点。

从房地产投资占GDP比重看,该指标通常在10%-14%。2012年以前我国该指标都在正常范围,2013年以后开始超过14%。房地产投资放缓将影响中国经济。

不断扩大的限购限售政策,造成了部分城市的房地产市场“冻结”,会驱动资金流出房地产市场。虽然这可以看成是中国经济结构调整的一部分,但如果要稳定经济,还必须平衡在其他领域找到经济发展的基本动力。

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