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去日本投资买房有什么秘诀?

(2017-10-05 08:41:45)
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徐静波

静说日本

日本房地产

暖灯

桂小川

分类: 日本经济清淡汤

  东京的房子贵,还是中国北上广地区的房子贵?前不久,我帮一位听众朋友算过一笔细账,拿上海的徐家汇与东京的港区相比,徐家汇的公寓楼目前卖到了一平米8万元人民币,相当于135万日元一平米,而地理位置与功能区域与徐家汇相同的东京都港区,目前公寓楼一平米大约是60万日元。初看起来,东京的房价比上海便宜了一半,但是,我们不能忽视这两个城市之间房地产市场还有两个根本性的不同,徐家汇的135万日元一平米的房子是建筑面积,同时还是毛胚房。而东京都港区的房子每平方米是纯使用面积,而且是精装修房,建筑面积与使用面积的差额比,一般为30%。加上精装修的费用,得出的结论是,东京都港区的房价要比上海徐家汇的房价实际上要便宜60%左右。而且更为重要的一点是,日本土地实行的是私有制,而中国的土地还是公有制,理论上买房者还只有使用权。因此,在东京买房子绝对比在上海买房子合算。


去日本投资买房有什么秘诀?

  那么,在东京如何才能买到既便宜又安全牢固的房子呢?我去采访了一位旅日的华人买房专家、日本暖灯国际公司社长桂小川先生,听他讲讲日本的房地产市场的故事。

  中国的广西壮族自治区简称,最有名的城市是桂林,自古有桂林山水甲天下的美誉。1975年,桂小川社长就出身在桂林。1995年,他大学毕业后,进入了中国银行桂林分行工作。第二年,就辞去银行的工作去日本自费留学。

  90年代的自费留日生活是很艰苦的,首先是父母亲工资都很低,没有能力帮助孩子支付学费,更谈不上每月给你生活费。所以,在日本的所有学费、生活费的开支,都需要自己一个人去打工挣钱,而且还必须省吃俭用。桂小川的留日生活,就是在这样艰苦的环境中度过的。我比他早5年去日本留学,所以,有着同样的经历和感受。

  今年是桂小川社长留日20周年的日子,前不久,他特意去给一位日本老人扫墓,这位已经长眠地下的老人,曾经是他留学时代的担保人。老人十分喜欢中国,给予了桂小川许多生活上的照顾,桂小川一直视老人如同父亲。老人去世后,桂小川年年在他的忌日,都要去墓前送一束鲜花,他说,人不能忘恩。

  我一直觉得,桂小川是一位商业天才,还在日本语学校读书时,他就开始关注日本的房地产市场,并开始搜集相关的资料,1999年,在中国人对于房地产市场还没有什么概念的时候,他却在日本考取了住宅地建筑物交易主任的国家资格证书,并进入日本一家大型的房地产中介公司工作,当起了交易员。


去日本投资买房有什么秘诀?

  那时候,中国人在日本房地产市场当交易员,还属于十分稀罕的事情。桂小川一干就干了9年,不仅成为公司业绩一直排名前5位的优秀交易员,而且还把日本房地产中介交易与管理那一套系统程序摸得滚瓜烂熟。2009年,桂小川辞职单干,自己成立了一家房产中介管理公司,叫暖灯国际公司,日文叫ウォ―ムライト

  为什么取名暖灯呢?桂小川社长的解读是,当一个人带着辛劳了一天的疲惫回到家,如果看到家里点着一盏灯,他的心里会产生一种温暖感:啊,家里有人等着我。

  公司的这一名称,也寄托着桂小川的一个善良的梦,那就是让大家都拥有一个温暖的家。

  经过十多年的努力,桂小川的暖灯公司在东京繁华的商业区日本桥拥有自己的办公楼,在上海也开设了分公司,先后收购了十几栋商务楼和公寓楼,并替台湾、香港和中国大陆的客商管理着几百栋在东京的楼宇,积累起了十分丰富的买楼售楼和管理房产的经验,在日本房地产市场行业中建立起了良好的信誉,拥有20多名员工,成为在日华人房产中介公司规模最大的一家企业。

    日本松下电器公司是一家大家都非常熟悉的跨国企业,今年初,松下电器公司位于东京郊外千叶县习志野市的2栋公寓楼准备出售,一栋是9层,一栋是7层,距离轻轨车站走路10分钟,坐上轻轨列车,半个小时据可以抵达东京车站,40分钟抵达东京成田国际机场,距离迪斯尼乐园20分钟车程。边上还有日本大学、东邦大学校区,周边环境十分良好。这样一栋公寓楼的出售,立即就引起了日本房地产中介公司的竞购。暖灯国际公司是唯一一家参与竞购的外国人经营的公司,结果,松下电器公司决定把这一栋楼卖给暖灯国际公司,理由很简单,银行对暖灯国际公司的信誉打分给出的是5A


去日本投资买房有什么秘诀?

         聊到中国人如何在日本买房子的秘诀,桂小川社长给出了几个要点:

第一, 交通要便捷,尤其是要选择方便去机场的铁路沿线。中国人来日本,大都是带了许多的行李,从成田国际机场要打车到东京,出租车费就要2千元人民币,而坐轻轨列车只要100元左右人民币。因此,买房一定要买在距离轻轨车站很近的地方,特别是可以一列列车就可以直接抵达机场,中途不用换车的铁路车站附近。

第二, 买房不必买在市中心。东京首都圈已经将市中心与周边的千叶县、埼玉县、神奈川县连成了一片,公共交通十分的发达。而且东京是越靠近市中心,生活就越不方便。最为关键的是,房价相差很大,譬如距离东京车站坐轻轨30分钟的松下电器公司的公寓楼,3室一厅重新精装修完毕的二手房,价格在2100-2700万日元之间(约130-168万元人民币),但是如果你买到东京都港区,同样的二手房至少就需要5000万日元以上,价格要翻一倍多。

第三, 如果是投资性买房,最好是买在大学校区附近,因为日本的大学的学生都是走读制,没有像中国大学那样基本上都是学校内的住宿制,因此,大学周边的房子很好出租,租金也比其他地区来得贵。

第四, 在日本买房,要买有24小时有人管理,大楼安装有警备系统的公寓楼,虽然日本社会治安好,很少有小偷,但是如果你长期不在日本生活,万一有什么事情,总需要人照应,哪怕是接受包裹邮件,也有人替你处理。因此有人管理的公寓楼,至少能让海外投资者有一份安心,

第五, 在日本买房,一定要找靠谱的有信誉的房屋中介公司,日本各种各样的房屋中介公司很多,靠谱的中介公司会从初期的房源介绍,陪同客户实地看房,以及买房后的物业管理、室内室外的装潢、房租的海外汇款、相关税务等业务的咨询等各个方面,提供一条龙的服务,让购房者安心。

  在我们中国人的印象中,买单体别墅式的一户建房子,是有钱人的标志。但是在日本,没有这样的概念。因为在日本买房,其实公寓楼的价格和别墅的价格是差不多的。但是在成本和管理上,各有不同。


去日本投资买房有什么秘诀?

  所以,到底在日本买房,是买公寓楼还是别墅房为好?桂小川社长帮我做了这样的分析。

  一般来说,公寓楼保值,而且容易出手,而别墅就不容易出售。买公寓楼的最大优点,一是保值,还有可能升值,这几年,东京的公寓楼的价格普遍升值了10%。第二,公寓楼有物业管理,有门卫,基本可以不用考虑安全问题。第三,如遇到自然灾害,如台风、地震造成房屋损坏的话,修葺的费用是住户们共同承担。第四,公寓楼容易出租。但是公寓楼的缺点是,第一,每个月除了固定资产税以外,还要交管理费、物业费。第二,有车的话还要交停车费。

  购买别墅的优点是,第一,土地属于私人,个人永久所有。第二,可以有自己的小院子,想怎么玩就怎么玩。第三,和公寓楼一样,要交固定资产税,但是没有管理费停车费。但是别墅的最大缺点,一是不保值。别墅分土地和房屋,土地的价值虽受市场影响但基本保值,房屋部分由于是木造,所以二十年后价值接近于零,中途还不太好脱手。第二,院子除草、房屋维护都要自己想办法。第三,周边缺少邻居,作为外国人比较孤单,不像公寓楼里,大家住在一起,有事还有个照应。第四,如果长期不在日本的别墅里居住的话,管理会遇到问题。

去日本投资买房有什么秘诀?

  所以,到日本买房子,到底是买公寓楼还是买别墅式的一户建,桂小川社长给出的建议,是买公寓楼。因为作为外国人投资者,最关心的是两件事,一是买了房子后,有没有人管理?第二,如果要出租要脱手的话,是否容易。相对于别墅,公寓楼更容易出租更容易脱手。

        【特PR划想去日本留学,或者已在日本留学工作的网友,如何在日本立足?一个合性的问题,我在喜拉雅FM台中,推出了徐静波道“立足日本”的特别专辑专辑13目,全面解答大家在日本留学和工作将遇到的各种问题专辑接在此http://www.ximalaya.com/39200626/album/4555193


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